Nevyužitý potenciál českého rezidenčního trhu?
www.posiv.cz ǀ 45
POSITIV MAN
Kde dnes v Česku reálně vzniká hodnota
v rezidenčních nemovitostech – nákup, správa,
nebo timing prodeje?
Ve všech třech oblastech, ale základ je vždy nákup.
Pokud koupíte špatně, správa ani timing to většinou
nezachrání. Hodnota vzniká v akviziční disciplíně,
v každodenní práci s domem a ve schopnosti poznat,
kdy má smysl aktivum držet a kdy je ekonomicky správ-
né uvažovat o divestici.
Jak poznáte „dobrý dům“, který má potenciál
výrazného zhodnocení?
Sleduji hlavně lokalitu, technický stav, strukturu nájem-
níků, výši nájmů vůči trhu a právní stav. Dobrý dům
nemusí být dokonalý. Často je zajímavý právě tehdy,
když má jasně identifikovatelný problém, který umíme
vyřešit – ve správě, provozu, nájemních vztazích, tech-
nickém stavu nebo energetice.
Vydělává dnes víc nájem, nebo samotný růst ceny
nemovitostí?
Nájem je základ stability, růst ceny je nadstavba.
Na růstu cen nemovitostí ale naši strategii nestavíme,
to by pro nás byla spekulace. Chováme se konzervativ-
ně a vycházíme hlavně z toho, co umíme ovlivnit sami
– z kvality nákupu, správy a aktivní práce s nemovitostí.
Pokud trh roste, je to příjemný bonus. Nadprůměrných
výnosů oproti běžným nemovitostním fondům chce-
me dosahovat vlastní činností.
Jsme na vrcholu realitního cyklu, nebo má trh ještě
prostor růst?
Rezidenční trh je velmi lokální. Prahu vnímáme pro naše
potřeby jako poměrně přehřátou, proto se více sou-
středíme na regiony a nemovitosti s konkrétním příbě-
hem. Český trh má podle mě stále dlouhodobý prostor.
V cenách ani ve struktuře bydlení ještě nejsme tam,
kde jsou vyspělé západní trhy, a posun směrem k ná-
jemnímu bydlení bude pokračovat.
V čem je největší rozdíl mezi klasickým developerem
a fondem, jako je Tandem OPF?
Developer vytváří projekt od začátku, a tím nese rizi-
ko povolení, výstavby, nákladů i budoucího prodeje.
Fond Tandem OPF stojí na konzervativnější logice.
Nekupujeme vizi na papíře, ale hotové a funkční by-
tové domy, které už dnes generují výnos. Vždy hledá-
me projekty, které dávají smysl už ve stávajícím stavu,
ale zároveň v nich vidíme prostor pro případný upside
– lepší správu, technické zlepšení nebo optimalizaci
provozu.
Jak se změnila vaše investiční strategie za poslední
2–3 roky?
Jsme disciplinovanější. Peníze zdražily, investoři jsou
opatrnější a transakce musí dávat smysl samy o sobě.
Nestačí věřit, že růst trhu zakryje chyby. Víc řešíme
cashflow, provozní náklady, technický stav a schopnost
aktiva obstát i v horších podmínkách.
Kde dnes vidíte v Česku největší nevyužitý potenciál?
V regionálních městech a ve starších bytových domech,
se kterými se dlouhodobě nepracovalo profesionálně.
Ne každá regionální nemovitost je dobrá investice,
ale při správném výběru tam vznikají zajímavé příle-
žitosti. Často nejde o módní adresu, ale o kombinaci
ceny, výnosu a konkrétní práce, kterou lze na domě
udělat.
Dává smysl investovat do starších domů,
nebo investujete raději do nových projektů?
Obojí může dávat smysl, ale my jsme silnější ve starších
funkčních bytových domech. U nich umíme lépe iden-
tifikovat hodnotu, rizika i prostor pro zlepšení. Nový
projekt může být atraktivní, ale bývá více závislý na de-
velopmentu, povoleních, výstavbě a prodejním trhu.
Jak rychle může investor v Tandemu očekávat výnos?
Fond Tandem OPF je spíše butikový fond. Nesnažíme
se z něj dělat masovou záležitost. Je vhodný pro inves-
tory, kteří hledají dlouhodobější expozici na rezidenční
nemovitosti, nechtějí sami řešit správu domu a rozumí
tomu, že hodnota se vytváří v čase. Naopak to není
produkt pro někoho, kdo čeká rychlou spekulaci, oka-
mžitou likviditu nebo garantovaný výnos bez rizika.
Proč je vstup do fondu nastavený na vyšší částky?
Jde o fond kvalifikovaných investorů. Investory vnímá-
me spíše jako partnery a chceme pracovat s lidmi, kteří
rozumí povaze této investice, jejímu horizontu i rizi-
kům. I my sami jsme do fondu významně zainvestovali
– je to náš vlastní „skin in the game“. Z hodnoty aktiv
fondu, která přesahuje 1 mld. Kč, tvoří zhruba třetinu
zakladatelský kapitál. Tandem OPF je butikový fond
pro omezený okruh partnerů. Masovější produkt při-
pravujeme také, ale to je téma, které můžeme probrat
zase někdy příště.
Tomáš Schmied je promotér a člen invesčního výboru
fondu Tandem OPF. Specializuje se na rezidenční
nemovitos, akvizice, projektové řízení a transformaci
rem. Zkušenos získal mimo jiné ve skupině
CE Industries, kde se podílel na vybudování holdingu
a jeho rozvoji napříč střední a jihovýchodní Evropou.
Ve fondu Tandem OPF se zaměřuje na vyhledávání
invesčních příležitos, práci s hodnotou nemovitos
a strategický rozvoj fondu.
Nestačí věřit, že růst trhu zakryje chyby.
Víc řešíme cashow, provozní náklady,
technický stav a schopnost akva obstát
i v horších podmínkách.