Nevyužitý potenciál českého rezidenčního trhu?

Pokud koupíte špatně, správa ani timing to většinou nezachrání. V čem dnes vzniká hodnota rezidenčních nemovitostí? Kdy má smysl aktivum držet a kdy uvažovat o prodeji? V rozhovoru s Tomášem Schmiedem se dozvíte i to, kde dnes leží největší investiční příležitosti na rezidenčním trhu.

Kde dnes v Česku reálně vzniká hodnota v rezidenčních nemovitostech – nákup, správa, nebo timing prodeje?

Ve všech třech oblastech, ale základ je vždy nákup. Pokud koupíte špatně, správa ani timing to většinou nezachrání. Hodnota vzniká v akviziční disciplíně, v každodenní práci s domem a ve schopnosti poznat, kdy má smysl aktivum držet a kdy je ekonomicky správné uvažovat o divestici.

Jak poznáte „dobrý dům“, který má potenciál výrazného zhodnocení?

Sleduji hlavně lokalitu, technický stav, strukturu nájemníků, výši nájmů vůči trhu a právní stav. Dobrý dům nemusí být dokonalý. Často je zajímavý právě tehdy, když má jasně identifikovatelný problém, který umíme vyřešit – ve správě, provozu, nájemních vztazích, technickém stavu nebo energetice.

Vydělává dnes víc nájem, nebo samotný růst ceny nemovitostí?

Nájem je základ stability, růst ceny je nadstavba. Na růstu cen nemovitostí ale naši strategii nestavíme, to by pro nás byla spekulace. Chováme se konzervativně a vycházíme hlavně z toho, co umíme ovlivnit sami – z kvality nákupu, správy a aktivní práce s nemovitostí. Pokud trh roste, je to příjemný bonus. Nadprůměrných výnosů oproti běžným nemovitostním fondům chceme dosahovat vlastní činností.

Jsme na vrcholu realitního cyklu, nebo má trh ještě prostor růst?

Rezidenční trh je velmi lokální. Prahu vnímáme pro naše potřeby jako poměrně přehřátou, proto se více soustředíme na regiony a nemovitosti s konkrétním příběhem. Český trh má podle mě stále dlouhodobý prostor. V cenách ani ve struktuře bydlení ještě nejsme tam, kde jsou vyspělé západní trhy, a posun směrem k nájemnímu bydlení bude pokračovat.

V čem je největší rozdíl mezi klasickým developerem a fondem, jako je Tandem OPF?

Developer vytváří projekt od začátku, a tím nese riziko povolení, výstavby, nákladů i budoucího prodeje. Fond Tandem OPF stojí na konzervativnější logice. Nekupujeme vizi na papíře, ale hotové a funkční bytové domy, které už dnes generují výnos. Vždy hledáme projekty, které dávají smysl už ve stávajícím stavu, ale zároveň v nich vidíme prostor pro případný upside – lepší správu, technické zlepšení nebo optimalizaci provozu.

Jak se změnila vaše investiční strategie za poslední 2–3 roky?

Jsme disciplinovanější. Peníze zdražily, investoři jsou opatrnější a transakce musí dávat smysl samy o sobě. Nestačí věřit, že růst trhu zakryje chyby. Víc řešíme cashflow, provozní náklady, technický stav a schopnost aktiva obstát i v horších podmínkách.

Kde dnes vidíte v Česku největší nevyužitý potenciál?

V regionálních městech a ve starších bytových domech, se kterými se dlouhodobě nepracovalo profesionálně. Ne každá regionální nemovitost je dobrá investice, ale při správném výběru tam vznikají zajímavé příležitosti. Často nejde o módní adresu, ale o kombinaci ceny, výnosu a konkrétní práce, kterou lze na domě udělat.

Dává smysl investovat do starších domů, nebo investujete raději do nových projektů?

Obojí může dávat smysl, ale my jsme silnější ve starších funkčních bytových domech. U nich umíme lépe identifikovat hodnotu, rizika i prostor pro zlepšení. Nový projekt může být atraktivní, ale bývá více závislý na developmentu, povoleních, výstavbě a prodejním trhu.

Jak rychle může investor v Tandemu očekávat výnos?

Fond Tandem OPF je spíše butikový fond. Nesnažíme se z něj dělat masovou záležitost. Je vhodný pro investory, kteří hledají dlouhodobější expozici na rezidenční nemovitosti, nechtějí sami řešit správu domu a rozumí tomu, že hodnota se vytváří v čase. Naopak to není produkt pro někoho, kdo čeká rychlou spekulaci, okamžitou likviditu nebo garantovaný výnos bez rizika.

Proč je vstup do fondu nastavený na vyšší částky?

Jde o fond kvalifikovaných investorů. Investory vnímáme spíše jako partnery a chceme pracovat s lidmi, kteří rozumí povaze této investice, jejímu horizontu i rizikům. I my sami jsme do fondu významně zainvestovali – je to náš vlastní „skin in the game“. Z hodnoty aktiv fondu, která přesahuje 1 mld. Kč, tvoří zhruba třetinu zakladatelský kapitál. Tandem OPF je butikový fond pro omezený okruh partnerů. Masovější produkt připravujeme také, ale to je téma, které můžeme probrat zase někdy příště.

Přemýšlíte o penězích jinak než na začátku kariéry?

Dřív člověk víc sleduje výnos. Postupem času víc řeší riziko, kontrolu a kvalitu rozhodnutí. Peníze nejsou jen nástroj růstu, ale také odpovědnost – zvlášť když pracujete nejen s vlastním kapitálem, ale i s kapitálem investorů.

Co byste poradil člověku, který chce budovat majetek systematicky?

Aby se nesnažil zbohatnout jedním rozhodnutím. Majetek se buduje kombinací disciplíny, času a schopnosti vyhnout se zásadním chybám. Důležité je rozumět tomu, do čeho investuji, mít realistická očekávání a používat selský rozum. Někdy stačí jednoduchá trojčlenka, aby člověk odhalil riziko, které v prezentaci vypadá složitě, ale ekonomicky nedává smysl.

Jak vypadá vaše osobní definice dobré investice mimo čísla?

Dobrá investice je taková, které rozumím, umím pojmenovat její rizika a vím, proč by měla fungovat i tehdy, když trh nepůjde ideálním směrem. Čísla jsou důležitá, ale sama nestačí. Důležitá je logika, kontrola nad rizikem a schopnost aktivně ovlivňovat výsledek.

Fond je fondem kvalifikovaných investorů dle zákona č. 240/2013 Sb., jeho akcionářem se může stát výhradně kvalifikovaný investor dle § 272 tohoto zákona. Hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu.